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什么是房地产项目市场定位?

发布时间:2021-06-25 / 作者:问答网整理 / 阅读:149次

什么是房地产项目市场定位,什么是市场定位,房地产项目市场定位的内容,房地产项目市场定位的环节,房地产项目市场定位的细分,房地产项目市场定位的目的,房地产项目市场定位的环节,注意事项,影响房地产项目定位的前瞻性因素,小编在这为大家一一汇编总结。

一、什么是房地产项目市场定位

1、根据各项因素进行产品定位
房地产项目定位是指房地产项目在国家和地区相关的法律、法规和规划的指导下,根据本项目所在地域的经济、政治、人文和风俗习惯等,依据项目本身自有的特点和对市场未来发展趋势的判断,结合项目自身特有的其他制约因素,找到适合于项目的客户群体,在客户群体消费特征的基础上,进一步进行产品定位,包括住宅项目,商业项目,写字楼项目,工业项目等。

2、房地产市场定位的难点
房地产开发公司,在进行项目开发面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。

二、房地产项目市场定位的内容

1、基本内容
目标客户群定位、产品定位、市场定位、区域定位 、功能定位 、主题定位、价格定位、品质定位、竞争定位、形象定位、建筑风格定位。

2、项目定位
就是在前期预判的基础上,结合消费者需求进行验证,并根据消费者需求特征进行调整,从而形成最终的产品定位。

三、房地产项目市场定位的环节

1、受众导向准则
成功的定位取决于两个方面:一是项目如何将定位信息有效地传达到消费者脑中;二是定位信息是否与消费者需要相吻合。

2、差别化准则
哪些方面可以成为楼盘定位差别。

3、个性化准则
赋予楼盘独有的个性,以迎合相应的顾客的个性。

四、房地产项目市场定位的细分

1、人口
年龄性别、收入、职业、所受教育、宗教信仰、社会阶层、家庭成员、家庭生命循环。

2、地理因素
潜在购房者地理分布状况。

3、心理特征
(1)购买动机
自住的需求偏好,改善居住条件,资产保值,休闲度假。

(2)个性
消费者个人的性格特征,影响对住宅式样、装修、室内布局、区位环境、社区文化的心理偏好,内向、外向、冲动型、理智型、合群型、独断型、野心型等。

(3)生活型态
平实型、寒酸型、炫耀型、名士型等。

(4)生活方式
对消费、工作和娱乐的特定习惯和倾向性的方式。

4、消费行为
(1)购屋率
第一次购屋、第二次购屋、第三次购屋、多次购屋等。

(2)品牌忠诚性
强、轻、没有等三种。

(3)购买行为的不同阶段
不知、已知、很清楚、有兴趣、有欲望等。

(4)对产品的态度
狂热、喜欢、无所谓、不喜欢、敌视等。

五、房地产项目市场定位的目的

1、经济技术指标的可行性
通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。

2、时间操作的可行性
根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。

3、长久发展的可行性
项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目,对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾,直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展,公司品牌受到影响。

4、公司其他项目更可行
由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发时,对其具体项目而言,该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后,才能够确定该项目先行开发的可行性。

六、房地产项目市场定位的环节

1、现金流测算与把握
开发企业根据自身现金流的测算和把握,确定项目定位追求方向。例如,就具体地块而言,开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行,后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼,而不是最大的利润空间。

2、土地条件
土地自身条件是项目定位的根本基础,地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位,优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。地块的自然优势在项目定位中未予考虑,当作劣势进行了处理,使项目开发受到巨大影响,不能顺利进行。

3、销售速度
销售速度也是项目定位的重要因素,尤其是在价格定位与营销推广定位方面是要注意的。销售速度与销售周期直接影响到项目的回款速度,开发周期,对于开发企业项目间的整体资金运做有直接影响。

4、客户群体
客群需求特征是项目定位的决定因素,客群对该地块区域市场的认知和对产品的需求,在房地产开发竞争日益激烈的今天,对客户群体的准确把握是项目开发成功的前提条件。

5、房屋的单价/总价构成
现在市场上有不少项目单位售价很低,但由于产品户型较大总价高,形成严重的滞销。在确定了自身项目目标客群的基础上,客群对户型的需求及单套总价格的考虑是项目进行产品定位特别需要注意的问题。

6、公司擅长开发类型
在项目的硬性、软性各项指标都很明确的情况下,开发企业自身优势的充分考虑是必不可少的,尤其是高端产品的开发,更需要开发企业综合考虑自身的条件。

7、公司要求的利润和品牌
项目定位过程中,除了市场和地块特征的因素,开发企业自身对项目的利润要求是决定项目定位的主观因素,也是最影响项目定位准确性的因素。

七、房地产项目市场定位的注意事项

1、开发商的实力
包括资金,人才,经验等等作为资金实力,在房地产开发中被普遍认同,但人才、开发经验等其他因素的考虑还没有被众多开发企业所重视。

2、土地条件及规划条件
在考虑土地自身条件的优劣势后,地块的一些规划 条件必须充分考虑,在条件允许的情况下,进行合理调整。

3、针对20万以上大项目,必须对宏观经济运行进行分析
很多开发企业普遍认为宏观经济的发展与宏观经济的分析离自身项目很远,与自己项目的相关性不大。但大型开发项目周期至少需要三年以上的时间,那么整体宏观经济的运行和发展对项目的影响是非常大的,也是开发企业在项目定位时必须充分考虑的重要方面。

4、客群调查
目前普遍应用的问卷微观调查方法并不完全适合客户需求的调研判断,“与客户接触”交流的结果才是最有效最直接的判断基础。

5、单方利润率,总利润率,资金风险
项目定位需要考虑的因素很多,作为开发企业项目运做最核心的单方利润率、总利润率和资金风险这三方面问题是其公司最机密的问题。项目定位关系到项目的生死,必须深入交流,进行规模论证,模拟选择,可行性研究,才能够作出项目的定位。

八、影响房地产项目定位的前瞻性因素

1、人群思想意识形态的定位研究
客群思想意识形态的分析,生活方式、文化色彩的融合,为项目定位适合未来客群需要作好准备。并对客群消费进行引导。

2、建筑要有特色,要增加文化气氛
人们在解决基本居住问题后,开始改善居住条件,对其居所的建筑开始有其审美和喜好的考虑。在项目定位时,建筑特色将越来越受到重视。

3、研究建筑的发展方向
市场发展方向影响着项目定位,那么对建筑发展方向的研究,建造适合建筑发展与市场发展的建筑,则是项目定位准确把握未来的关键。

4、增加区域内产品的互补性,避免激烈竞争
项目市场定位离不开对周遍竞争对手的分析,以期在竞争中获胜。与其市场相互竞争不如相互补充共同赢得市场,增加区域项目产品的互补性是项目定位的重要课题。

 

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